近日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布《2020中国房地产开发企业500强》榜单，荣安地产凭借在企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任等方面的综合实力，首次跻身百强阵营，位列第85位，同时入围“2020中国房地产开发企业区域运营10强”。

▲荣安地产跻身全国房企百强

荣安综合实力的快速提升，突出表现在企业规模的稳健发展和盈利能力的不断加强。

规模方面，2016-2019年，企业权益规模呈现稳步增长，2018年顺势发力，突破百亿关口，规模增速达到133%，2019年继续提速49%，破顶2百亿。

2016-2019年荣安地产权益规模稳步增长

数据来源：克而瑞浙江区域

盈利方面，根据荣安发布的2019年度业绩预告，预计实现归属于上市公司股东的净利润16亿元-20.5亿元，较上年同期增长163%-237%。

在规模扩张中兼顾利润，实现有质量的增长，归功于荣安的多维度运营能力，包括：区域深耕，持续收获红利；做强项目运营，提高盈利水平；销售拿地滚动推进，不下牌桌。

本文将从以上三个维度，深入分析荣安快速晋级背后的企业运营能力和发展优势。

凭借多年深耕，荣安在宁波大本营持续收获品牌价值和产品溢价红利，这种“强深耕、扩红利”的模式，在扩张投资布局版图时得到进一步强化。

浙江主力发展杭州、宁波、温州、金义四大都市区，放眼荣安重点布局的区域，恰好为四大都市区之三，也是省内市场容量较大、购买力较强的区域，可见其布局顺应城市和经济发展方向。

▲荣安地产浙江布局版图

2019年，荣安实现203.9亿元权益销售金额，其中，宁波都市区（含宁波、台州）、杭州都市区（含杭州、嘉兴）和温州都市区分别贡献54%、30%和13%的业绩。

2019年荣安地产三大都市区业绩占比

数据来源：克而瑞浙江区域

宁波都市区

• 在宁波，荣安扎根20余年，仅大市范围就开发约40个住宅和商业项目，不间断布点的同时，推行本土化战略，成为宁波市场区域龙头。2019年，荣安以91亿+的权益金额，入围宁波房企TOP5；同时，补仓长丰、南部商务区、小港等热门板块，推出江南润园、江枫晓月、柳岸风荷、春和景明等全新项目。

• 在台州，入台十年，打磨十盘，通过与当地优秀企业合作，参与城市建设，分享城市发展红利。基于品质营造，海尚望府、汀兰雅苑等多个项目快速清盘；已交付的荣安华府和金域华府，因品质和服务突出，获得市场好评。

杭州都市区

• 在杭州，荣安前瞻把握城市发展方向，选择合宜时机获取优质地块，参与城市更新。2004年，于钱江新城建设伊始，落子荣安中心，作为在杭总部大厦，彰显深耕决心。此后遵循城市生长轨迹，扩大版图，入驻滨江、祥符、崇贤新城、余杭经开区等板块。

• 在嘉兴，2017年以TOP级府系产品嘉兴荣安府开启市场，经过3年深耕，形成八盘联动。2019年，凭借两个10亿+项目（荣安海上明月、桐乡荣安府），跻身嘉兴房企TOP10；同时加大土拓力度，新增土储47.56万方，持续深耕嘉兴。

  
  

温州都市区

• 在温州，荣安同样以高端产品线开局。2018年，国瑞府亮相瑞安，因高品质获得良好口碑。两年内，从中心城区到龙港、苍南，渐次下沉，完成6盘布局。2019年，实现27.22亿元权益销售金额，荣获“温州城市建设最佳口碑房企”。

坚持深耕宁波、杭州和温州三大都市区，既为荣安赢得了成熟市场的口碑，进一步放大品牌影响力，又保证其浙江市场份额稳步增长，进而拿到全国百强房企入场券。

从都市区，到城市，再到板块，荣安把深耕策略层层下沉，落到底部，就是做熟做透区域市场。在此过程中，持续加深对区域客户的了解，不断修正对区域市场的认知，在产品端进行针对性优化，提升产品与市场的契合度。

以宁波海曙区集士港板块为例，荣安继桃花源之后，推出桃李郡和西溪里两个姊妹项目，通过结合先期项目的深度客研，及时调整后期项目的产品结构，提高产品适配性，加快去化速度。

桃李郡作为先期项目，于2018年10月首开，分析各面积段成交情况发现，110㎡以下房源价格优势显著，说明紧凑型、低总价产品更受购房者欢迎，但面积段配比仅为3成。

后期项目西溪里（2019年3月首开），将该面积段配比提高至51%，成为全盘主推面积段，顺销之下，该面积段销售价格得到进一步提升。

荣安桃李郡&荣安西溪里各面积段配比及售价

数据来源：克而瑞浙江区域

调整产品结构的同时，荣安在西溪里中更强调舒适度设计，原创紧凑型“横厅”户型，实现项目更快去化。

对比两盘的销售流速，可以发现，西溪里首开3个月内平均流速为0.52，6个月内平均流速为0.56，半年内持续顺销；不论刚入市还是平销期，西溪里的月均流速均高于桃李郡。

荣安桃李郡&荣安西溪里销售流速对比

数据来源：克而瑞浙江区域

不止宁波，这一“板块深耕—深度客研—优化产品—提高流速”的打法，被荣安运用在各个笃定深耕的区域，通过夯实基底，最大程度培育、蓄积并收割深耕红利。

企业要做大做强，关键在于项目运营。荣安持续做强项目运营，在投拓、营销、交付、物业等方面，具有均好的综合能力，为提高企业整体利润和盈利水平奠定了基础。

根据2019年三季报，荣安的净利率、毛利率和预收/总资产分别为23%、40%和47%，均高于行业平均水平（以200强上市房企为基数）。

荣安地产部分财务指标及行业均值

数据来源：企业财报

荣安前瞻布局潜力价值板块，充分发挥产品和品牌的溢价能力，实现单项目的高货值和高利润。

以位处杭州崇贤新城的荣安翡翠半岛为例，项目紧邻大运河，自然环境优越，周边教育、商业、医疗资源富集，交通便捷，具有较大发展潜力。

荣安择取合适时机，于2016年6月，以4037元/㎡摘得翡翠半岛地块，为同年板块内宅地最低楼面价；2018年，项目进入主力销售期，成交均价为19058元/㎡，超过同期板块普通住宅均价（18427元/㎡）；项目地楼比仅0.21，低于板块平均地楼比（0.34）。

荣安翡翠半岛地价&售价&地楼比及板块均值

数据来源：克而瑞浙江区域

压低获地成本，提高产品售价，最大化可操作空间，是荣安提高单项目产出、抬升企业毛利润的关键。

项目规划之初，荣安的营销团队就全面介入客群锚定、项目定位和规划设计等环节，加强项目规划与现实的契合度，在此基础上，采用“快进快出”的销售模式，实现项目快速去化。

这一营销策略，帮助荣安在新入城市迅速打开局面，典型如瑞安荣安府，作为入温首个项目，首开90分钟售罄，二期开盘再次售罄，仅用6个月，就交出权益金额超12亿元的成绩单。

展现于销售端的“荣安速度”，是其不断提升营销能力的结果，也是实现资金快速回笼和现金流安全的保证。

对于设计施工的细节打磨，和对客户满意度的追求，使荣安在2019交付大年中表现出色。

比如嘉兴荣安府，采用石材基座+多彩仿石漆外墙，配以大幅玻璃和铝板幕墙，营造富有价值感的新型立面，获得业主高度评价，交付满意率达到99.5%。

▲嘉兴荣安府交付实景

荣安坚持用产品说话，从建造到交付，打磨每个细节，斩获认可和口碑，为企业持续深耕积累势能。

以疫情为磨刀石，荣安进一步提升物业服务能力和水平。

在采取一系列防控措施、构筑社区抗疫防线的基础上，提供更多人性化服务，包括：优先满足抗疫医护业主家属的生活所需，为隔离业主买菜和采购生活物品，替未返家业主照顾宠物等。此外，荣安还联合春雨医生发起公益义诊，提供免费在线问诊和心理疏导服务。

2019年，房地产市场持续调控，在市场波动期，荣安能够不下牌桌、稳健发展，关键是采取销售和拿地滚动推进策略。

一方面，在建项目快速转入销售，销售金额持续抬升，资金池加速回流，为拿地提供充足资金；另一方面，补充进来的土地，马上启动规划设计，最短时间内转化为可售货值，支撑规模进一步增长。

荣安一般在取得土地后1个月内完成产品定位，3个月内进行规划审批，7个月开放样板房，8个月开盘预售。开发及销售周期的有效控制，保证企业销售金额逐年增长。

加上销售回款率较高，无息资金相对充裕，拿地时更有底气。近年来，荣安持续加大拿地力度。2019年多个新开盘项目去化良好，回款将在2020年陆续回流，支撑企业下一步补仓。

立足宁波，深耕浙江的同时，荣安自2017年起加大拓展西安、重庆等省外核心城市。2019年继续加码，分别在西安和重庆补仓1宗和2宗优质宅地，且均为中小体量地块。

这一拿地策略，一则分散布局，平滑不同区域的市场波动，稳定企业经营业绩；二则挖掘更多价值洼地，降低拿地成本，增加机会点，满足规模扩张的需要。

在做大、做强、做精、做专房地产主业的自我要求下，荣安注重多维度运营能力的均衡发展，在规模快速增长的同时，不断提升盈利能力，构筑长期竞争优势。

2020年，拥有可持续释放深耕红利、具备项目运营均好优势、擅于销售拿地滚动推进的荣安，企业发展将更进一步。